Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Какие европейские тренды, скорее всего, придут на наш рынок офисной и торговой недвижимости к 2020 году, рассказывает руководитель брокеридж-направления «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов.

1. Падение доходности

Девелоперский бизнес становится менее рентабельным по всей Европе. Так, доходность офисной недвижимости в Лондоне составляет не более 4%, в Варшаве – 6-7%. Созданием объектов занимаются инвесторы, готовые осилить длительный срок окупаемости проекта.

Правда, ситуация в странах Евросоюза отличается от той, что в Беларуси:

1. Европейские банки выдают кредиты на реализацию проектов в сфере коммерческой недвижимости под 1,2-1,3%. В Беларуси кредитуют под гораздо более высокие проценты. Чтобы вернуть деньги банку и при этом извлечь прибыль, работающим в нашей стране инвесторам приходится закладывать в проекты высокую доходность.

2. В европейских городах спрос на коммерческую недвижимость более стабилен и предсказуем.

В Минске рынок «перегрет» рекордным объемом новых площадей, введенных в условиях снижения бизнес-активности.

2. Переориентация инвесторов

В кризис инвесторы ищут «тихие гавани» и предпочитают вкладывать финансы в проверенные рынки. Популярны направления: страны «старой Европы» (Германия, Франция, Великобритания). Например, сумма инвестиций в коммерческую недвижимость Германии в 10 раз выше объема вложений в польские проекты. Более доходные, но и более рискованные рынки – Чехия, Венгрия, Сербия и та же Польша. Румынский рынок офисной недвижимости. Интерес к которому обусловлен следующими факторами: большое число ИТ-компаний в Бухаресте и других румынских городах, открытие в Румынии колл-центров международных компаний, относительно низкая стоимость рабочей силы, что стимулирует развитие бизнеса, дефицит качественных офисных площадей – спрос там превышает предложение. Приход крупных европейских инвесторов на белорусский рынок коммерческой недвижимости пока маловероятен. Основная преграда – высокие риски, связанные как с перенасыщением рынка, так и с макроэкономической нестабильностью.

3. Сокращение числа новых бизнес-центров

Многие застройщики и инвесторы в Беларуси отказываются от проектов, находящихся на начальной стадии проектирования. Через 3-5 лет отказ от проектов приведет к тому, что на белорусском рынке возникнет дефицит предложения. Открываться будут лишь те офисные объекты, которые начали возводиться до 2015 года. Последствия очевидны: на рынке вновь наступит «эпоха арендодателя», а ставки на офисные площади могут возрасти.

4. Переход на «зеленые» технологии

Девелоперы бизнес-центров в Европе массово переходят на «зеленые» технологии, которые позволяют максимально использовать природные ресурсы и минимизировать затраты по эксплуатации здания. Вот что получают офисные объекты: солнечные батареи, системы для сбора дождевой воды, энергосберегающие лампы, естественная вентиляция, естественное освещение, зеленые насаждения. «Зеленые» технологии сегодня стали доступны не только на развитых, но и на развивающихся рынках. Такие объекты уже есть в Польше, причем не только в Варшаве. А вот в Минске «зеленые» технологии появятся не раньше 2020 года – застройщиков отпугивает высокая себестоимость таких проектов. Правда, государство может стимулировать «зеленое» строительство, если ослабит налоговую нагрузку для собственников таких объектов.

5. Внедрение «умных» решений

Почти во всех бизнес-центрах Европы внедрены автоматизированные системы – Building Management System. Датчики собирают информацию о протекающих в здании процессах, а диспетчер в режиме реального времени отслеживает ситуацию. Все это позволяет обеспечить арендаторов максимальным уровнем комфорта и безопасности: регулируется отопление, влажность и освещение в зависимости от времени суток и наличия людей на том или ином этаже.

Ведется видеозапись с камер наблюдения, а также учет всех посетителей. Система контроля доступа исключает вероятность проникновения в бизнес-центр случайных людей, а также сама вызывает лифт, который автоматически поднимается на нужный этаж. Круглосуточный противопожарный контроль и т.д. В Минске автоматизированные системы используют лишь единичные бизнес-центры. Но интерес к «умным» технологиям в столице высок – с их помощью девелоперы рассчитывают повысить интерес к объектам, а также снизить эксплуатационные расходы.

6. Расширение функциональности

Девелоперы стараются внести в проекты добавленную ценность, чтобы выиграть конкурентную борьбу за арендатора. В бизнес-центрах, как правило, имеются: объекты общепита (кафе, бары и рестораны), оздоровительные центры (фитнес-залы и спа-центры), места для электромобилей с возможностью подзарядки аккумулятора, велопарковки и душевые. Без них в Амстердаме или Копенгагене не обходится ни один современный бизнес-центр.

7. Усиление развлекательной составляющей

Торговые центры также находятся в поиске новых форматов. Галереи бутиков устаревают, и даже огромные атриумы уже не гарантируют поток покупателей. Чтобы обеспечить трафик, владельцы европейских моллов все больше пространства отводят под объекты развлечений, которые могут занимать до 50% площадей торгового центра.

Торгово-развлекательные центры Минска идут той же дорогой и открывают детско-развлекательные центры (ТРЦ «Титан», «Тивали»), кинотеатры (ТРЦ «Титан», «Замок», Galileo, ARENAcity), фудкорты (ТЦ Galileo, ARENAcity, «Замок»), контактные зоопарки (ТРЦ «Титан», «Тивали»), скалодромы (ТЦ «Скала»), ледовые катки (ТРЦ «Замок»).

Меняются и потребности посетителей: торговый комплекс становится местом для семейного отдыха, в котором можно интересно провести время. Собственники объектов, которые верны подходу «только шопинг», начинают терять операторов.

8. Развитие крупных ТРЦ в регионах

В Беларуси большинство торговых центров строится в столице. В Европе ситуация иная: девелоперам интересны локальные города, где конкуренция не так высока. В небольшом европейском городе с населением в 200 тыс. человек можно найти торговый центр площадью 150 тыс. м2. Причем расположен он будет вблизи центра города. Девелоперы таких торговых центров еще на этапе проектирования понимают, какие арендаторы к ним придут. В результате даже в провинциальных городах представлены почти все международные бренды. В нашей стране крупные торговые центры с брендовыми сетями могут прийти в регионы Беларуси после 2020 года.

Источник: probusiness.by